盡管2016年剛剛過去50多天，在節前“降首付”、節后“降契稅”兩波利好政策的刺激下，全國范圍內樓市大分化的趨勢進一步加劇——一線城市出現房價“上不封頂”的漲勢，但亟待去庫存的三四線城市房價卻仍“未見底”。

與劇烈分化的房價相對應，房地產業的“源頭”土地市場也加入大分化之中：房企蜂擁至一線搶地的勢頭在2016年開年更加明顯，部分二線城市的土地市場也隨著樓市交易的復蘇開始趨熱，三四線城市的土地仍然隨著越來越疲軟的房價繼續下探。

一線不封頂 四線不見底

綜合機構最新數據和受訪業內人士的看法來看，2016年的樓市，將呈現一線堅挺、二線復蘇、三四線持續承壓的局面。而相應的，房價也將在城市分化、區域分化的道路上越走越遠。

“你們看，前幾個月才三萬八，現在就漲到四萬二了。”2月3日，博士畢業后在北京某研究所就職的黎青(化名)掏出手機，打開二手房交易軟件，指著自己相中的西北四環某小區對《第一財經日報》記者說，近兩個月，該小區80多平方米的兩居室房價一直在漲，他在想如果再不出手，春節之后報價會不會更高。

在黎青說這番話的前一天，央行剛剛宣布了房貸新政，通知在不實施住房限購措施的城市，銀行對首次購房者貸款的最低首付款比例可從25%下浮至20%。對于首套房貸未結清的居民購買第二套住房，其最低首付款比例要求從40%降至30%。

這是央行在4個月內第二次下調首套房貸的最低首付比例要求。

但黎青覺得這跟他無關，因為這項加杠桿、釋放需求的新政，將北上廣等限購城市排除在外了。事實的確如此。庫存難題似乎特指三四線城市，與一線城市沒有半毛錢關系。

穆迪助理副總裁、分析師劉致伶對《第一財經日報》記者表示：“中國政府將繼續采取措施降低國內住宅庫存總體水平。”穆迪還在報告中指出，三四線城市面臨的庫存風險較高，這體現為這些城市的房價承壓，住宅銷售緩慢。

在政策暖風中較早受益的，并不是三四線城市。穆迪注意到，在政府過去12~18個月放松限制之后，三四線城市的房價仍面臨壓力，2015年12月同比繼續下跌2.5%。而與之相比，二線城市的房地產市場逐步復蘇。二線城市2015年12月的平均房價出現了2014年8月以來首次上漲，同比上漲0.6%。

“和三四線城市相比，二線城市從首付比例下調中受益更大，因為當地自住和升級置業需求更強勁。”穆迪分析師楊柳對記者如是說道。實際上，一些二線或者準二線城市的樓市已經表現出了強勁態勢，如珠海。廣東省房協近日發布的《2015年度廣東房地產市場分析報告》數據顯示，2015年珠海以約1.4萬元/平方米的房價水平，緊隨深圳和廣州之后，排在了第三位。另據中國指數研究院數據，今年1月珠海房價環比上漲2.75%，達到14075元/平方米。這樣的房價水平與漲價速度，在同類城市中引人注目。

類似的還有蘇州。2月1日，蘇州的首場土地拍賣會上，5塊土地共計拍出53億元。值得注意的是，這些土地溢價率均超過了140%，“面粉”價格決定“面包”價格，市場明顯開始升溫。蘇州一名開發商負責人甚至告訴本報記者，他所在公司開發的一樓盤，去年價格約1.9萬元/平方米，今年初已上調至2.2萬元/平方米。

從今年1月份的數據看，遠離庫存難題的一線城市，房價還在延續去年年尾的漲勢，繼續“高開高走”。亞豪機構統計數據顯示，今年1月北京純商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交6462套，成交面積67.37萬平方米，環比分別下滑34%、37%，同比分別增加28%、16%。與此同時，1月北京商品住宅成交均價為3.04萬元/平方米，環比、同比均出現下滑。雖然相比2015年年底的成交旺局，1月成交量有所下滑，但是與去年同期相比卻處于高位水平。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，每年的1月與2月份由于受到“春節大遷徙”的影響，北京房地產市場均處于一年內的低位水平，但是從同比數據來看，2016年的1月成交情況可以稱得上是“高起點”。

來自上海鏈家的數據顯示，1月上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米，環比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個數據也創出了上海商品住宅均價的歷史新高。

深圳房價繼續高歌猛進。根據深圳市規劃和國土資源委員會發布的數據，1月深圳新房成交均價再攀新高，已達4.65萬元/平方米，同比上漲74.27%，環比增長9.51%;二手住宅1月共成交15159套，同比上漲74.12%，環比增長19.43%。

針對一線城市房價走勢，郭毅對《第一財經日報》記者預計，雖然在高地價倒逼之下，北京房價也將迎來新一輪的上漲周期，但購房需求的穩健，將會淡化市場風險。

戴德梁行華東區綜合住宅服務主管伍惠敏則預計，未來兩年上海整體住宅地產市場呈上升趨勢，2016年成交均價的上升幅度在8%左右，上海高端住宅市場表現將繼續高于整體水平。

土地：冰火兩重天

中國指數研究院的數據顯示，2015年，全國300個城市土地成交面積85671萬平方米，土地出讓金總額為21793億元。其中，一二線城市的土地成交面積占50.6%，而土地出讓金卻占到了70%;三四線城市的土地成交面積雖然也占了總量的近一半，土地出讓金卻僅占30%，且同比大幅下滑了19%。

2016年，土地市場分化將進一步加劇，一線城市競爭趨于“白熱化”，二線城市冷熱不均，三四線城市供需兩弱。

1月，全國土地市場一改2015年下半年的火熱，成交熱度驟然降溫，成交面積、成交金額、溢價率等重要指標均現斷崖式下跌。但一線城市的地塊熱度卻未減，高溢價率成交態勢繼續。

1月21日上午，禹洲地產以26.3億元擊退同為閩系房企的融僑地產，奪得上海閔行區馬橋鎮宅地，樓面價2.9萬元/平方米，溢價率高達189.2%。這又是一幅“面粉價”接近“面包價”的土地，該地塊周邊的住宅均價才3萬元/平方米。

類似的情況在去年下半年成為土地市場的常態，品牌房企普遍聚焦一線和重點二線城市，在這些地方的拿地競爭也日趨白熱化。

泰禾集團董事長黃其森近日對媒體表示，泰禾堅定看好一線城市，堅決不去三四線城市，“我們算了一下，前兩年花350億元拿的地，如果是今年拿，可能要700億元”。

在去年12月底的深圳單價地王的搶奪中，融創中國輸給了泰禾集團，但其并未放棄進軍樓市一直升溫的深圳。本報記者了解到，收購佳兆業未果后，融創的團隊仍一直駐守深圳，尋求拿地機會。融創中國董事長孫宏斌不久前曾對《第一財經日報》記者表示，今年融創計劃布局廣深，在珠三角6個城市中進入1~2個城市。

一向主攻三四線城市的碧桂園從去年開始也大力布局一二線城市，在土地獲取預算中專門撥出一半以上的款項用于加強一二線城市部署。

品牌房企的集中回歸，導致一線城市宅地價格漲勢明顯。中國指數研究院的數據顯示，2015年，雖然一線城市土地供需雙雙大降，但土地出讓金總額仍微漲了1%，達5105億元，其中北京的土地出讓金更是首次突破2000億元，創下歷史新高。從宅地溢價率來看，深圳、北京、上海分別以94%、42%、41%的平均溢價率位列前三。

克而瑞研究中心認為，從今年1月土地市場的情況判斷，今年一線城市和熱點二線城市總價地王和單價地王的峰值和頻度都會大概率超過2015年。

但與一二線的火熱相比，三四線城市的土地市場卻深陷寒冬。

中國指數研究院的數據顯示，2015年，三四線城市共推出土地面積69762萬平方米，同比減少14%;共成交土地面積49652萬平方米，同比減少18%;土地出讓金6554億元，同比減少19%。

三四線城市的高庫存反向成為土地市場的壓力。例如徐州，根據中國指數研究院的數據，截至2015年底，該城市商品房可售面積為2085萬平方米，去化時間達22個月。同時，徐州自2010年以來土地成交量較大，住宅用地成交面積與商品住宅銷售面積的比值高達5.6，土地庫存高企，已超出市場的消化能力。

西南片區除了成都、重慶等二線城市的土地依然受到開發商青睞之外，絕大多數城市的土地市場交投不旺。西南當地一個小型房地產開發商向《第一財經日報》表示，2013年曾出價120萬元/畝向另一家開發商提出收購一幅地塊，但當時對方卻要價150萬元/畝，到了2014年，自己感覺市場走勢不妙后放棄了收購計劃。如今該地塊的價格已經下跌到80萬元/畝。

“如今公司手上已經沒有可開發的地塊，我打算過了農歷年后著手買地，選擇的標準是市區商業旺地，其余的開發區、新區一律不去觸碰。”上述西南地區小型開發商稱。

更有開發商選擇了從部分前景較差的中小城市抽身離場從而斷臂求生。2016年伊始，已出現房企在三四線城市退地的案例。

1月18日，深圳控股宣布其下屬公司與廣東省河源市地方政府簽訂協議，將河源塞納灣未開發土地退還給當地政府。根據協議，地方政府收回未開發土地約62萬平方米，并在通過招拍掛方式重新出讓后，退還地價款約為人民幣6.99億元。

“一線城市受資源稀缺限制，仍為房企必爭之地，高地價向遠郊區蔓延，品牌房企繼續深化一線城市布局，聯合體拿地的形式將日趨普遍。三四線城市由于去庫存壓力，市場供需及價格仍會維持較低水平。”中國指數研究院在報告中這樣說道。

不過，面對一線城市越來越高的地價，一些品牌房企也開始持謹慎態度。孫宏斌曾對《第一財經日報》記者表示：“2016年我們買地會更小心，一定不能把自己弄進坑里，拿一塊很貴的地讓自己陷在里面，要控制風險。”