房子是給你住的，不是用來(lái)炒的，這個(gè)住代表你有房子住，有尊嚴(yán)地住，條件非常好地住，但是不代表你是擁有這個(gè)房產(chǎn)，這是非常重要的。
中國(guó)的房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系大逆轉(zhuǎn)
中國(guó)房地產(chǎn)跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)到底之間產(chǎn)生什么樣的關(guān)系呢?其實(shí)非常簡(jiǎn)單，就三個(gè)階段，三個(gè)階段大約分為三個(gè)時(shí)期：
第一階段是1999年到2007年。第一個(gè)階段為什么是從1999年開(kāi)始的呢?中國(guó)房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化是1999年開(kāi)始的，再往前談不上房地產(chǎn)跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)有什么關(guān)系，所以只能從1999年到2007年。
這個(gè)過(guò)程中房地產(chǎn)跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是非常健康的，因?yàn)檫@個(gè)階段中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)有幾個(gè)特征，基數(shù)低，基礎(chǔ)差，成長(zhǎng)的勢(shì)能猛，加上對(duì)外開(kāi)放政策紅利的釋放。無(wú)論是GDP、人均收入、人口增速還是匯率因素，全部支持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定地正向增長(zhǎng)。
所以我認(rèn)為1999年到2007年房地產(chǎn)跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是正常的。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)規(guī)模，這是房地產(chǎn)的第一個(gè)階段，那個(gè)時(shí)候的實(shí)體經(jīng)濟(jì)是非常不依賴技術(shù)的，技術(shù)因素依賴度極低。
第二階段的事就復(fù)雜了，是從2008年到2014年。這個(gè)階段中國(guó)房地產(chǎn)面臨了一些挑戰(zhàn)和困難，那這個(gè)階段出現(xiàn)了什么問(wèn)題?實(shí)體經(jīng)濟(jì)的總體規(guī)模較大程度縮小，中國(guó)房地產(chǎn)總體規(guī)模集體放大，這是一個(gè)歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這里面轉(zhuǎn)折在哪?
一個(gè)是2008年全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致中國(guó)出口有所衰退。第二，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能出現(xiàn)過(guò)剩問(wèn)題之后，PPI下降，加上有些企業(yè)關(guān)閉和收縮，與此同時(shí)政府為了挽救實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而大量輸入流動(dòng)性。
這一時(shí)期錢(qián)大量流入土地和房地產(chǎn)，刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，土地價(jià)格也不斷攀升，房地產(chǎn)的虹吸效應(yīng)在這個(gè)階段極其明顯。從中可以看到這個(gè)期間內(nèi)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力量對(duì)比關(guān)系發(fā)生了歷史性的逆轉(zhuǎn)。
買(mǎi)房子已脫離正常使用需要
任志強(qiáng)一直在說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有下降趨勢(shì)的因素，因?yàn)槿匀粵](méi)有東西能夠附著貨幣?有人問(wèn)我，9月30日的政策(指2016年9月30日北京市出臺(tái)的樓市調(diào)控新政)出來(lái)了以后，你覺(jué)得房地產(chǎn)到底是怎么回事?當(dāng)時(shí)全國(guó)大概有19個(gè)城市出現(xiàn)了搶房的熱潮，我當(dāng)時(shí)一個(gè)月接到找各種開(kāi)發(fā)商要號(hào)的，一個(gè)月90多宗，沒(méi)有人談打折，就是要買(mǎi)房子。
當(dāng)時(shí)在我看來(lái)，出現(xiàn)了一定程度的貨幣恐慌和匯率恐慌，導(dǎo)致老百姓錢(qián)出不去，只能往上投。李稻葵老師則認(rèn)為還要注意另外一個(gè)數(shù)據(jù)，即老百姓的活期存款的比例大幅度上漲，定期存款的比例在快速縮減，代表老百姓急著要花錢(qián)，錢(qián)只能買(mǎi)房子，這個(gè)買(mǎi)房子的動(dòng)機(jī)是不是正常使用需要呢?當(dāng)然不是。
房地產(chǎn)商品的屬性向金融屬性轉(zhuǎn)變
這就談到第三個(gè)階段，2015到2016年，這一時(shí)期有什么特征呢?房地產(chǎn)商品的屬性已經(jīng)變成了金融屬性，這個(gè)時(shí)候基本上變成了標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品。
2015和2016年賺錢(qián)效應(yīng)越發(fā)明顯，杠桿率快速提高，價(jià)格受信貸、利率、貨幣和杠桿的影響很大，這就是2015到2016年的特點(diǎn)。
影響這些特點(diǎn)的因素有四個(gè)，流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣越來(lái)越少;民間投資的增速負(fù)增長(zhǎng)，民間投資2015年基本上出現(xiàn)了大幅下跌;政府土地價(jià)格越來(lái)越高，土地供應(yīng)量越來(lái)越少，北京、上海和深圳都是典型的特征;賺錢(qián)效應(yīng)提升，家庭借貸進(jìn)入房地產(chǎn)的比例越來(lái)越高，基本家庭杠桿達(dá)到了歷史高點(diǎn)。這是2016年，這些因素嚴(yán)重影響了消費(fèi)端。
給大家兩個(gè)特別好玩的數(shù)字，要了解房地產(chǎn)到底有多大，2016年房地產(chǎn)新房的銷(xiāo)售額規(guī)模是什么數(shù)量級(jí)?13.4萬(wàn)億，2016年全中國(guó)賣(mài)新房賣(mài)了15.4億平方米，每個(gè)人一平方米都不止，這是正常的消費(fèi)，錢(qián)從哪里來(lái)，錢(qián)到哪里去，一目了然。
創(chuàng)新能力不足刺激投資更多走向房地產(chǎn)市場(chǎng)
最后講一個(gè)數(shù)字是關(guān)于中國(guó)的天使投資，風(fēng)險(xiǎn)投資的。2016年，中國(guó)在PE和VC風(fēng)險(xiǎn)投資方面募集到了715億美金的資金，投放量是420億美金，這意味著還有很多的錢(qián)投不出去。
2016年美國(guó)是中國(guó)的四倍多，有2800多億美金，投放出去的是92.5%，募出來(lái)的投出去了。90年代到21世紀(jì)初的時(shí)候，美國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資的盈利能力是163.4%，盈利能力非常強(qiáng)，國(guó)今但中天的數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上。
李稻葵老師想讓我說(shuō)的，這些錢(qián)如果能到這個(gè)地方來(lái)，對(duì)新興行業(yè)和創(chuàng)新行業(yè)的支持就是極大的幫助，這些錢(qián)跟房地產(chǎn)總規(guī)模差別很大，那是13萬(wàn)億，這是幾百億美金。對(duì)中國(guó)投資界來(lái)說(shuō)，投資新興行業(yè)的吸引力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)法跟投資房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)。
我們說(shuō)創(chuàng)業(yè)有泡沫，天使投資投得亂七八糟，只是投得再亂七八糟，這泡沫也遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房地產(chǎn)。但是這里面的問(wèn)題也在這里，因?yàn)槲覀儧](méi)有東西可投，這是關(guān)鍵的問(wèn)題。
如果我們有很多的好項(xiàng)目可投，就會(huì)大量地吸引投資到這個(gè)地方來(lái)，回報(bào)率其實(shí)一點(diǎn)都不比房地產(chǎn)差，但是今天中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如美國(guó)，這代表著我們的創(chuàng)新能力，原創(chuàng)能力，和科技的引領(lǐng)能力是不夠的。
我們的大宗投資在風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域主要投的是模式創(chuàng)新，比如摩拜、OFO、分享汽車(chē)、聯(lián)合辦公等，但其實(shí)中國(guó)原創(chuàng)科技附著資金的能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有形成。
創(chuàng)新國(guó)家中國(guó)只排在第四梯隊(duì)，我們只是一個(gè)入門(mén)級(jí)的選手。根據(jù)2015年世界創(chuàng)新兩本報(bào)告，基本上美國(guó)和日本輪流當(dāng)老大和老二，這兩個(gè)國(guó)家加在一起有80%的創(chuàng)新能力，中國(guó)只在今年進(jìn)了一家公司，華為，還排在89位。
所以怎么逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是一個(gè)非常急迫的問(wèn)題。
關(guān)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)和農(nóng)業(yè)土地的產(chǎn)權(quán)是否有助于吸收一部分過(guò)剩貨幣，地跟農(nóng)村土地，和我們超發(fā)貨幣的依附關(guān)系，是一個(gè)很有意思的話題。因?yàn)槌l(fā)的貨幣現(xiàn)在沒(méi)有附著物，這確實(shí)是我們很大的問(wèn)題。所以我有一個(gè)觀點(diǎn)我是支持的，小鎮(zhèn)建設(shè)是一個(gè)良性的經(jīng)濟(jì)措施。
小鎮(zhèn)建設(shè)很有可能吸附相當(dāng)大的貨幣，同時(shí)又不是促進(jìn)房地產(chǎn)的增加，同時(shí)可以反哺農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。特別是一些農(nóng)村地區(qū)把土地資源變成了農(nóng)民增長(zhǎng)的一個(gè)辦法。但是這個(gè)小鎮(zhèn)建設(shè)要特別小心，很容易出現(xiàn)了不健康的趨勢(shì)，不要又變成了房地產(chǎn)一種手段，但是我認(rèn)為小鎮(zhèn)建設(shè)可能會(huì)變成吸附一定資產(chǎn)的東西。
關(guān)于如何進(jìn)行房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革長(zhǎng)效機(jī)制的建立，第一，我們所有的手段都有了，限購(gòu)、限價(jià)、限貸，又多了一個(gè)限錢(qián)。其實(shí)行政調(diào)控的手段足夠，關(guān)鍵是指導(dǎo)思想的問(wèn)題。我們實(shí)際上定了下一步方向，即房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，把房子金融屬性加以了限制。我覺(jué)得可能在中國(guó)特定時(shí)間內(nèi)，恐怕還真是沒(méi)有辦法的辦法，特別要注意的是流動(dòng)性進(jìn)一步向房地產(chǎn)內(nèi)快速地投入，這可能是需要加以控制的。
第二，要注意一件事情，房地產(chǎn)是有天花板的，不是沒(méi)有天花板的。2026年開(kāi)始中國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生快速老齡化的發(fā)展，到那個(gè)時(shí)候?qū)嶋H上對(duì)房子的需求是走弱的。今天房地產(chǎn)這種不正常的需求，其實(shí)是來(lái)自于對(duì)貨幣的恐慌，對(duì)資產(chǎn)配置的恐慌，并不是來(lái)自于真實(shí)的需要。
其實(shí)有一個(gè)非常重要的問(wèn)題，是我們沒(méi)有投資的渠道，這是根本的問(wèn)題。投資渠道怎么建立?我呼吁盡快出臺(tái)房地產(chǎn)投資基金的各項(xiàng)法案，就是REITs(即房地產(chǎn)信托投資基金)的各項(xiàng)法案，實(shí)際上這個(gè)會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的良性正常發(fā)展。
其實(shí)很多錢(qián)愿意長(zhǎng)期投入房地產(chǎn)物業(yè)里面，這是好事，不是壞事，不會(huì)變成每個(gè)人的短期購(gòu)買(mǎi)行為，會(huì)變成一個(gè)長(zhǎng)期的投入行為，這個(gè)是通過(guò)一個(gè)平臺(tái)來(lái)管理這筆錢(qián)，進(jìn)而可以刺激企業(yè)不做短期銷(xiāo)售，而做長(zhǎng)期持有。為什么中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)租賃經(jīng)濟(jì)老搞不上去?這跟我們金融配套跟不上是有關(guān)系的。
最后一件事情，未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)仍然是GDP的一個(gè)巨大貢獻(xiàn)者，但不是操作者，這要培育良性的租賃經(jīng)濟(jì)制度。實(shí)際上在各個(gè)國(guó)家都有著非常值得學(xué)習(xí)的有關(guān)租賃經(jīng)濟(jì)的法律法規(guī)，特別是培養(yǎng)機(jī)構(gòu)來(lái)做很好的長(zhǎng)期租賃的服務(wù)。
未來(lái)的年輕人在大都市真的不一定要買(mǎi)房子的，所以這句話是有很深刻的背景，房子是給你住的，不是用來(lái)炒的，這個(gè)住代表你有房子住，有尊嚴(yán)地住，條件非常好地住，但是不代表你是擁有這個(gè)房產(chǎn)，這是非常重要的。
